Reforma Tributária e contratos de locação: o que proprietários e locatários precisam saber a partir de 2026?

A transição para o novo sistema tributário exige atenção à rentabilidade dos imóveis, às obrigações fiscais e às cláusulas contratuais. Entenda quando pode haver impacto econômico e por que a revisão de um contrato não é automática.

A Reforma Tributária inaugura uma importante transformação no sistema brasileiro de tributação sobre o consumo. A partir de 2026, a implementação gradual do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passa a exigir atenção de empresas, investidores e proprietários de imóveis, inclusive daqueles que atuam no mercado de locações.

Nesse cenário, uma questão merece destaque: as mudanças tributárias podem justificar a revisão dos contratos de locação?

A resposta exige cautela. Embora a reforma possa modificar a carga tributária de determinadas operações e ampliar as exigências de controle fiscal, não existe uma regra geral que autorize a revisão automática dos contratos ou a alteração unilateral dos valores de aluguel. Cada situação deve ser examinada à luz da legislação, do regime tributário aplicável e das condições estabelecidas entre as partes.

O que muda na tributação das locações imobiliárias?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceram as bases do novo sistema de tributação sobre o consumo, posteriormente complementado por novas normas.

A legislação inclui as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS, observados os critérios legais de enquadramento.

Isso não significa, contudo, que todos os proprietários estarão sujeitos aos novos tributos de igual forma. O tratamento aplicável depende de fatores como a condição do locador, a receita obtida, a quantidade de imóveis e as demais exigências previstas na legislação.

O regime específico para operações imobiliárias prevê redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS incidentes sobre locações. Para determinadas locações residenciais realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular, também existe previsão de redutor social de R$ 600 por imóvel ao mês, sujeito à atualização legal.

Essas regras são relevantes para compreender o impacto efetivo da reforma. Uma análise baseada apenas em alíquotas gerais, sem considerar os redutores, o enquadramento tributário e as regras de transição, pode produzir conclusões equivocadas sobre o custo de uma locação.

Por que 2026 exige atenção de proprietários e investidores?

O ano de 2026 marca o início da fase de testes e adaptação ao novo sistema. A implementação ocorrerá gradualmente, com mudanças tributárias e operacionais distribuídas ao longo dos próximos anos.

Além dos aspectos relacionados à tributação, a transição exige atenção às obrigações acessórias, aos documentos fiscais eletrônicos e à consistência das informações registradas nas operações imobiliárias.

A maior integração dos dados fiscais torna especialmente importante manter contratos, comprovantes de recebimento, documentos de administração e registros contábeis organizados e coerentes com a realidade de cada operação.

Para proprietários que possuem imóveis destinados à locação, a recomendação é avaliar antecipadamente o enquadramento tributário e projetar os possíveis efeitos financeiros. Para investidores com múltiplos imóveis, essa análise também deve considerar a rentabilidade individual dos ativos e o resultado consolidado da carteira.

É importante distinguir, entretanto, o custo decorrente de uma obrigação tributária efetivamente aplicável dos gastos administrativos necessários para a adaptação aos novos procedimentos. São impactos diferentes e devem ser avaliados separadamente.

A Reforma Tributária pode provocar pedidos de revisão dos contratos?

É possível que as mudanças tributárias motivem pedidos de renegociação, especialmente em contratos comerciais de longo prazo, nos quais a margem de rentabilidade e a previsibilidade dos custos são determinantes para a continuidade da operação.

Entretanto, a existência de uma mudança legislativa não constitui, por si só, fundamento suficiente para exigir a redução do aluguel, modificar encargos ou transferir novos custos à outra parte.

O Código Civil prevê mecanismos excepcionais de revisão ou resolução contratual em determinadas circunstâncias. Os arts. 317 e 478 a 480 tratam, respectivamente, da correção de prestações que se tornem manifestamente desproporcionais e da onerosidade excessiva, observados os requisitos legais.

O Código Civil prevê mecanismos excepcionais de revisão ou resolução contratual em determinadas circunstâncias. Os arts. 317 e 478 a 480 tratam, respectivamente, da correção de prestações que se tornem manifestamente desproporcionais e da onerosidade excessiva, observados os requisitos legais.

A aplicação dessas disposições depende da análise concreta do contrato e dos efeitos do acontecimento superveniente. É necessário avaliar se houve alteração econômica relevante, qual foi sua repercussão efetiva e se estão presentes os pressupostos exigidos pela legislação.

Assim, a alegação genérica de aumento da carga tributária não assegura o direito à revisão. É preciso demonstrar o impacto da mudança sobre a operação específica, considerando também os benefícios fiscais, os créditos eventualmente aplicáveis e as demais variáveis econômicas pertinentes.

Há ainda uma diferença importante: a ação revisional prevista no art. 19 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, permite discutir judicialmente o valor do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado após três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior. Esse mecanismo possui finalidade própria e não se confunde com a discussão sobre desequilíbrio econômico decorrente de alterações tributárias.

Quem deve arcar com os novos custos?

A definição de responsabilidades é um dos aspectos mais sensíveis das locações comerciais.

A legislação tributária estabelece quem é o contribuinte de cada tributo. Já o contrato de locação pode disciplinar a distribuição de determinados encargos entre locador e locatário, dentro dos limites legais.

A Lei do Inquilinato, em seu art. 22, VIII, atribui ao locador o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Essa regra, porém, não deve ser confundida com a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre a atividade ou sobre a operação de locação.

Por essa razão, a análise deve considerar a natureza de cada obrigação, a legislação tributária correspondente e as cláusulas contratuais existentes. Não é correto presumir que qualquer novo tributo possa ser automaticamente repassado ao locatário, nem que toda alteração de custo deva ser absorvida da mesma forma por todos os proprietários.

Contratos bem estruturados, com disposições claras sobre tributos, encargos, alterações legislativas e procedimentos de negociação, contribuem para reduzir divergências e proporcionar maior previsibilidade às partes.

O que proprietários e locatários devem fazer?

Diante da transição tributária, a melhor estratégia é agir preventivamente, antes que dúvidas sobre custos se transformem em conflitos contratuais.

Para proprietários e investidores:

• Verificar o enquadramento tributário e a incidência efetiva dos novos tributos sobre suas operações.

• Projetar a rentabilidade líquida dos imóveis, considerando tributos, despesas operacionais e eventuais benefícios fiscais.

• Revisar os contratos para identificar cláusulas relacionadas a encargos, obrigações tributárias e alterações legislativas.

• Manter documentação organizada e buscar orientação contábil especializada para o cumprimento das novas obrigações.

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Para locatários, especialmente empresas:

• Avaliar os custos efetivos da ocupação, sem confundir aluguel, encargos contratuais e tributos de responsabilidade própria.

• Examinar as cláusulas contratuais antes de aceitar cobranças adicionais ou propor mudanças nas condições pactuadas.

• Solicitar memória de cálculo e documentação que fundamentem eventuais alterações de custos.

• Considerar a renegociação consensual quando houver elementos objetivos que justifiquem a discussão.

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Em ambos os casos, a decisão deve ser baseada em dados verificáveis e na análise conjunta dos aspectos tributários, econômicos e contratuais.

Segurança jurídica começa com informação e planejamento

A Reforma Tributária não elimina a força dos contratos nem transforma toda variação de custo em motivo para revisão. Ao mesmo tempo, mudanças legislativas relevantes justificam atenção à estrutura econômica das locações e à adequação dos instrumentos contratuais.

Em contratos comerciais de maior duração, a clareza das responsabilidades, a qualidade da documentação e a avaliação antecipada dos riscos são fundamentais para preservar relações negociais sustentáveis.

Nesse processo, a atuação de uma imobiliária profissional contribui para organizar informações, acompanhar as obrigações previstas no contrato, facilitar a comunicação entre as partes e identificar situações que mereçam avaliação especializada. Questões tributárias devem ser examinadas com apoio contábil, enquanto controvérsias jurídicas que exijam interpretação legal devem ser encaminhadas a profissionais habilitados.

Para a Sellen, uma gestão imobiliária de qualidade não se limita à intermediação ou à administração do imóvel. Ela também envolve transparência, planejamento e atenção às mudanças que podem afetar a segurança e a rentabilidade dos negócios.

Em um cenário de transformação tributária, informação qualificada e contratos bem estruturados são instrumentos essenciais para proteger o patrimônio, reduzir incertezas e construir relações de locação equilibradas e duradouras.

Nota editorial: este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise tributária, contábil ou jurídica de cada operação. A aplicação das regras depende da legislação vigente e das circunstâncias concretas de cada contrato.